築100年の家はまだまだ住める｜耐震性・間取り・断熱などリノベーション費用実例や工事前後の変化を解説

築100年の家を「これからも長く住み継げる家」にするために、「どのようにリノベーションをすればいいか」「リノベーション費用はどのくらいか」などの疑問をお持ちの方へ。

築100年の家のリノベーションは「耐震性向上」「断熱性向上」などの工事が必須で、「建築当時の意匠を守る」とう視点も持ちながらプランを組み立てる必要があります。

今回は古民家再生の専門家である千葉の『ヴィンテージ木ここち』が、築100年の家を実際にリノベーションした実例、築100年の家に必要なリノベーションの内容などを、わかりやすく解説します。

築100年の家を、「将来の大地震に対応できる強度を持つ快適でおしゃれな家」に生まれ変わらせるために、ぜひ最後までごらんください。

千葉で築年数の古い家の住環境にお困りの方は、ヴィンテージ木ここちへご相談ください。

「家の歴史保存」「現代の家の快適性」を両立するリノベーションプランを提案いたします。

築100年の家はまだまだ住める｜耐震性・間取り・断熱などリノベーション費用実例

はじめに築100年以上の家を、「住み継がれてきた歴史を残しながら、現代生活に適応する快適な家に生まれ変わらせた実例」を紹介します。

※紹介する費用は総額で、施工当時のものです。

実際の費用はリノベーション内容・施工業者・地域などによって変動します。

耐震性向上リノベーション実例

こちらは築100年の家で、約3,000万円で耐震性向上を含むリノベーションを実施しました。

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特に耐震性が心配だった過去の増築部分は、「暗い・寒い」といった問題も抱えていました。

そのため耐震補強とあわせて、快適に過ごすための断熱性向上工事も実施しています。

ほかにも家全体にわたって耐震補強を実施し、階段もかけなおしました。

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間取り変更リノベーション実例

こちらは築142年の家で、間取り変更を含むリノベーション費用は約2,200万円でした。

一部減築をして水回りの位置を大きく調整し、生活動線の良い間取りの家となりました。

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こちらは築150年の家で、間取り変更を含むリノベーション費用は約2,400万円でした。

約7坪を減築し、古民家特有の「田の字型の間取り＋広い玄関土間」を、開放感のあるゆったりとした4LDKに変更しています。

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断熱性向上リノベーション実例

こちらは築120年の家で、断熱施向上を含むリノベーション費用は約2,500万円でした。

ペアガラスの窓に交換＆二重窓にするといった工事を実施し、寒い廊下が快適に過ごせる環境になりました。

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こちらは築120年の家で、断熱性向上を含むリノベーション費用は3,000万円代でした。

玄関の広い土間に薪ストーブも設置しているため、冬でも暖かい室内環境の中で安心して暮らせます。

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内装リノベーション実例

こちらは築120年の家で、内装改修を含むリノベーション費用は約2,500万円でした。

美しい細工が施された建具を、間仕切りなどに再利用しています。

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こちらは築120年の家で、内装改修を含むリノベーション費用は3,000万円台でした。

内装材に調湿性の高い漆喰・やわらかな無垢材（フローリング）を使用し、天井を解体して現れた梁のデザインと融合させています。

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外装リノベーション実例

こちらは築150年の家で、外装改修を含むリノベーション費用は約2,400万円でした。

伝統的な高級建築の技法である「出桁造り（だしげたづくり）」の軒を、次の世代まで美しく維持できるよう改修しました。

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こちらは築142年の家で、外装改修を含むリノベーション費用は約2,200万円でした。

トタン張りだった外壁を焼杉に張替え、漆喰の塗り直しも実施しています。

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ヴィンテージ木ここちには、ほかにも古民家を再生した実例がございますので、ぜひごらんください。

〈施工ギャラリー〉

「築100年の古民家」の特徴、現代の家との違い

築100年以上の家をリノベーションした実例を見て、「まだまだ住める」と希望をお持ちになった方が多いのではないでしょうか。

築100年以上の家は現代とはまったく違う工法で建築されているため、リノベーションプランを考える前の基礎知識として、次に築100年の家の特徴も簡単に紹介します。

• 工法
• 住宅性能
• 間取り
• 家に対する価値観
• デザイン性

【工法】築100年の古民家は「伝統工法」、現代の木造住宅は主に「在来工法」

築100年の家と現代の家は工法そのものが違い、工法の違いは「地震への対応力の違い」となってあらわれています。

• 築100年の家「伝統工法」：躯体全体に地面から伝わる地震の力を分散させて、揺れを逃がす
• 現代の木造住宅「在来工法」：基礎・躯体を一体化して固定し、地面から伝わる揺れに耐える

違い	築100年の家 「伝統工法」	現代の木造住宅 「在来工法」
基礎	・大きな石の上に柱を立てて家を支える ・家の重み・家全体の枠組みで家を支える	鉄筋を入れたコンクリートと柱を一体化させて家を支える
柱・梁	釘や金具を使わずに木を組み合わせて接合（木組み）	ボルトや金具で柱・梁などの接合部を強固に固定
壁	土壁の重さと粘りで地震・強風などに対する強度を確保	合板・筋交いにより、少ない壁量で強度を高める

【住宅性能】築100年の家は自然の力を活用、現代の家は設備などでコントロール

築100年の家は自然環境に順応することで暮らしやすさを確保し、現代の家は建材や住宅設備によって室内環境をコントロールしています。

この違いが以下の住宅性能にあらわれているため、簡単に紹介します。

• 耐震性
• 断熱性・気密性
• 省エネ性
• メンテナンス性　
• 耐久性

耐震性

築100年の家は、建物全体がしなやかに動く「柔構造」です。

地震の際に地面から伝わる揺れを受け流して地震エネルギーを分散する考え方で、「免震」に近い性質を持ちます。

現代の家は、基礎から上部構造までを強固に一体化させ、揺れに耐える「剛構造」が基本です。

断熱性・気密性

「断熱性」は冬に室内の温かい空気を逃さず、夏に日射熱を室内へ侵入させない性能、「気密性」は家の隙間を小さくして空気の出入りを抑える性能のことです。

築100年の家は、以下のようなつくりで冬の寒さ・夏の暑さに対応していました。

• 冬の寒さ：空気を多く含む無垢材や土壁を使用することで、一定の保温性・調湿性を保つ
• 夏の暑さ：室内に入る日差しを軒の深さでコントロールし、風が家の奥まで吹き込むつくりで対応

一方で現代の家は、断熱材や高性能サッシを用い、空調で整えた室内環境を維持する設計です。

省エネ性

築100年の家には、「深い軒で夏の日差しを遮る」「土壁の調湿効果で涼しさを保つ」など、「エネルギーを使わずに快適な住環境を作り出す工夫」が詰まっています。

また地産地消の木や土を使用して家を建築し、「解体後はなるべく再利用する」という考えだったため、現代以上に地球に優しい（低炭素な）家づくりをしていました。

一方で現代の生活には家電・住宅設備が必須のため、「エネルギー効率の良い製品を使用する」「エネルギー効率に配慮した住宅設計をする」といった対策で、地球の限りある資源を守る設計がされています。

メンテナンス性

築100年の家は「修理しながら使い続ける」が前提で、部分補修が可能な建材が多く使われています。

現代の家は一定の耐久性を持つ規格化された建材・設備を組み合わせて建築するため、一定のサイクルで交換が必要です。

耐久性

築100年の家には年月とともに強度が増す無垢材・土壁などが使用されていて、全国各地に築100年以上の家現存していることが、高い耐久性を証明していますよね。

現代の家も、躯体に関しては「100年使用できる家づくり」を目指して認定制度などが実施されています。

ただし、現代の家は一定の耐久性が明らかになっている建材・住宅設備を多く使用して建築するため、「一定サイクルのメンテナンス・部材交換を継続できるか」が、家の耐久性に大きく影響します。

【間取り】築100年の古民家は可変性、現代の住宅はプライバシー確保がベース

築100年の家の間取りは「可変性」が重視されているため、一般的に部屋を「田の字型」に配置して建具で多くの部屋を仕切るつくりです。

【可変性を重視する理由】

• 空間の使用目的によって、建具（ふすま・障子）を開閉して空間の広さを調整するため
• 「寒い冬は建具を締めて室温を維持」「暑い夏は建具を解放して自然風を家の奥まで取り込む」といった調整をするため

現代の家は壁や廊下で部屋を仕切り、「寝食分離」「個室化」によってプライバシーを確保する間取りが基本です。

【家に対する価値観】築100年の古民家はストック型、現代の家はフロー型

築100年の家の建築当初は良質な木材や職人技が貴重で、「家は代々受け継ぐ資産」というストック型の価値観が基本でした。

現代の家は、技術開発によって建材・住宅設備の性能が更新され続けていますし、建築基準法の性能基準なども高まっています。

そのため、現代の家は一定期間ごとに住み替える「フロー型」の価値観がベースにあります。

【デザイン性】築100年の古民家には現代の家では再現が難しい意匠性がある

デザインの好みは人それぞれで、築100年の家・現代の家両方に魅力があります。

ただし古民家には、太い梁・柱・建具の納まりや細工など、現代の住宅では再現が難しい意匠性が確かに存在します。

これらを新築で再現しようとすると、材料選定や加工に手間がかかり、高額な費用がかかる可能性があります。

ご紹介してきたとおり、築100年以上の家と現代の家には、多岐にわたる違いがあります。

次に、築100年の家をこれからも住み継いでいくために必要な「リノベーション工事の内容」を紹介するので、ぜひご確認ください。

千葉で古民家再生に興味をお持ちの方は、ヴィンテージ木ここちへお問い合わせください。

古民家を実際に再生したモデルハウスをごらんいただけます。

築100年の家の安全性・快適性を確保するリノベーション工事｜工事後の変化も紹介

築100年の家全体をリノベーションする場合は一般的に費用が高額ですが、予算に応じてリノベーション工事の内容を調整することも可能です。

リノベーション工事それぞれにバリエーションがあるため、予算に応じてリノベーションプランを組み立てましょう。

• 【耐震性向上リノベーション】築100年の家を巨大地震から守る
• 【断熱性向上リノベーション】築100年の家の暑い・寒い・湿度が高いを解消する
• 【省エネ性向上リノベーション】築100年の家のランニングコストを抑える
• 【その他のリノベーション工事】築100年の家をまだまだ住める家にする

【耐震性向上リノベーション】築100年の家を巨大地震から守る

耐震性向上リノベーションの主なバリエーションは、以下のとおりです。

工事内容	工事後の変化
基礎補強（増し打ち・新設）	地盤と家の一体性が高まり、倒壊リスクを低減
耐力壁の追加	揺れに対する抵抗力が向上し、家の変形を防止
柱・梁の金物補強	接合部の強度が増し、構造が安定
床・小屋組み補強	建物全体で揺れを受け止めやすくなる
屋根の軽量化	建物上部の負担が減り、地震時の揺れが軽減

耐震性向上リノベーションは、「1階のみ」「LDKと寝室のみ」といった工事面積を絞ったプランも可能です。

工事面積を絞ると、リノベーション費用を抑えられます。

【断熱性向上リノベーション】築100年の家の暑い・寒い・湿度が高いを解消する

断熱性向上リノベーションの主なバリエーションは、以下のとおりです。

工事内容	工事後の変化
床下断熱	冬の底冷えが軽減する
天井・屋根断熱	夏の日射熱・冬の冷気を抑制
壁断熱（調湿素材）	室温と湿度のバランスが改善
・内窓設置 ・窓を断熱性の高いサッシガラスに交換	隙間風や結露が減少
換気計画の見直し	湿気がこもりにくくなる

上記の中で最も短期間＆費用を抑えて実施できるのは、「内窓設置」です。

【省エネ性向上リノベーション】築100年の家のランニングコストを抑える

省エネ性向上リノベーションの主なバリエーションは、以下のとおりです。

工事内容	工事後の変化
高効率給湯器の導入	電気代orガス代の削減
太陽光発電の導入	・電気代削減 ・蓄電池を併用すると停電時にも電気が使える
照明をLEDに交換	・電気代削減 ・交換頻度が低下

省エネ性向上リノベーションは、断熱性向上リノベーションと組み合わせることで効果が高まります。

【その他のリノベーション工事】築100年の家をまだまだ住める家にする

築100の家の家を「まだまだ住める快適な家」にするために、一般的に以下のような工事も実施します。

• バリアフリー化（段差解消・手すり設置など）
• 水回り設備の交換、水回り設備周辺の内装改修
• 水道配管・電気配線の交換
• 防蟻・防腐処理
• 屋根・外壁の補修

古民家の購入前に必ずチェックするべき7つのポイント｜専門家と一緒に内見がベスト

ここまで築100年の家のリノベーション内容にスポットを当てて実例などを紹介してきましたが、古民家の購入を検討中の方にとっては、「古民家物件の選び方」も知りたいポイントではないでしょうか。

リノベーション会社の担当者など、プロと一緒に古民家物件の内見をしてから購入判断をするのがベストですが、建築の知識がない方も実践しやすい内見時のポイントを紹介するので、ぜひ参考にしてください。

躯体の状態

躯体に深刻な劣化がある古民家は、高額なリノベーションを実施しても効果がない可能性があります。

ぜひ以下のような問題点がないかを確認してから、購入判断をしてください。

必須のチェックポイント	チェック方法
シロアリの食害	・地面に近い部分の木材や柱を指で叩くと、「コンコン」と空洞音がする ・木材やコンクリート表面に土が盛り上がっている「蟻道」がないかを確認
柱・梁の腐食	・木材が黒ずんでいないか ・木材が腐ったにおいがしないか
傾き・歪み	・床にビー玉を置くと転がる ・入室した際に、違和感がある（平行ではないため）
雨漏りの痕跡	天井・内装・梁などに雨シミがないか確認

古民家の内見時には、リノベーション会社の設計担当者などのプロに同行してもらうと安心です。

地盤の状態

家を耐震補強しても、地盤が不安定な場合は地震発生時に大きな被害を受ける可能性があります。

必須のチェックポイント	チェック方法
敷地の傾斜	敷地全体が傾いていないか目視で確認
不自然な盛り土	敷地の一部の土だけが不自然に高くなっていないか
土留め・擁壁の劣化	・土地の土を留めている擁壁に大きなひび割れや膨らみがないか ・擁壁の石積みがずれていないか
周辺の地形	・近くに川や崖がないか ・大雨時に水が集まる立地か
近隣家屋の傾き	周囲の家も同じ方向に傾いていないか

地盤改良の必要性を正しく見極めるためには、10〜20万円程度を支払って地盤調査を実施する必要があるため、地盤調査は物件購入後に実施するのが一般的です。

地盤改良費・土留改修費どちらも非常に高額（数百万円）ですので、古民家購入時には、必ず土地の状態も確認したうえで購入判断をしてください。

土地に付随している建築制限

古民家物件に限らず、土地購入時には必ず建築制限を確認しましょう。

建築制限の例は以下のとおりで、リノベーションを簡単に実施できない建築制限もあります。

建築制限	購入後の影響
再建築不可	道路に接していないことから、新築・大規模リノベーションどちらもできない
市街化調整区域	建物の用途変更や大規模リノベーションには自治体の許可が必要
建ぺい率・容積率	増築できないケースがある

購入したい土地（古民家付き土地）の建築制限は不動産会社が把握していますが、より詳細な制限内容を確認したい場合には、お住まいの自治体の窓口に相談してください。

既存不適格・未登記増築部分はないか

既存不適格（現在の建築基準法を守っていない建築状況）や未登記増築（増築をしたが登記していない）がある古民家は、既存建物を現在の建築基準法に適合させた後にリノベーションが認められます。

そのため、既存不適格・未登記増築部分がある古民家の購入を検討する際には、リノベーション完了までに必要な手続き・期間・費用を、事前に確認することが大切です。

境界は確定しているか

現在の所有者が古くから所有している古民家物件で「境界が未確定」という状況は珍しくありません。

境界が曖昧なままの古民家を購入すると、隣地所有者とのトラブルが発生するケースがあります。

そのため、「境界を確定した後の売買取引」を現所有者に求めることをおすすめします。

インフラの現状

「インフラ」とは、古民家で生活していくために必要な電気・ガス・水道のことです。

特に長期間空き家だった古民家は、インフラに問題があるケースが多いため、現在のインフラの状況を確認しましょう。

インフラの問題例	問題解決の費用相場
水道管の劣化・口径不足	水道管交換：約50万〜150万円
電気容量不足・老朽配線	配線交換・容量増設：約30万〜100万円
ガス配管の老朽化	ガス配管交換：約20万〜80万円
下水未接続・旧式浄化	下水接続or合併浄化槽設置：約50万〜200万円

インフラ工事も高額になるケースがあるため、「リノベーション工事にインフラ整備を含める必要があるか」の確認は必須です。

地域コミュニティとの関わり

古民家物件自体の状態が良くても、地域コミュニティと円満に関わるのが難しいと感じる場合・周辺環境に不安がある場合は、快適な生活を送れない可能性があります。

購入前には、以下のポイントを必ず確認しておきましょう。

• 自治会費の有無と金額
• 自治会での役割（役員・消防団参加など）
• 共同作業の種類と頻度（草刈り・水路掃除・ゴミステーション当番など）
• 伝統行事のスケジュールと参加状況
• 冠婚葬祭に関する地域のしきたり
• 近隣住民同士の相互扶助の様子

現地で近隣の方に話を聞いたり、不動産会社に実情を確認したりすることをおすすめします。

千葉で「古民家で暮らしたい」とご希望の方は、ヴィンテージ木ここちへお問い合わせください。

ヴィンテージ木ここちは、古民家物件を探す段階からリノベーション完了まで、ワンストップでサポートいたします。

築100年の家Q&A

最後に、築100年の家にこれからも住むことを検討している方から、ヴィンテージ木ここちがよくいただく質問・回答を紹介します。

築100年の家の耐震性に関するQ&A

築100年の家の耐震性は1軒ごとに違いますが、耐震性に関する不安をお持ちの方が多くいらっしゃいます。

Q. 南海トラフ地震で築100年の家は倒壊する？

A. 築100年の家だから倒壊すると一概には言えませんが、耐震性向上リノベーションが必要なケースが多数です。

Q. 過去の大地震で古民家は倒壊した？

A. 過去の大地震で倒壊した古民家もあれば、被害が軽微だった古民家もあります。

古民家の倒壊可能性は躯体の状況・立地などによるため、古民家購入を検討していて不安をお持ちの場合には、耐震診断・建物診断を受けることをおすすめします。

Q. 築100年の家で巨大地震発生に備える防災対策を知りたい

A. 築100年の家でこれからも暮らしていく場合には、耐震性向上リノベーションを実施するほか、以下のような防災対策も大切です。

• 家具固定
• 避難動線の確保
• 非常用備蓄
• ハザードマップで特に備えるべき災害を確認
• ご家族間で災害発生時の行動を決めて共有　など

Q. 耐震性向上リノベーションをせずに耐震性を確保する方法はある？

A. 近年では、家が倒壊しても影響を受けないとされる「耐震シェルター」「耐震ベッド」が一般家庭向けに販売されています。

ただし耐震シェルター内・耐震ベッド内にいるときに地震が発生するとは限らないため、一度家全体の耐震性向上を検討することをおすすめします。

築100年の家のリノベーション工事に関するQ&A

築100年ともなると、そのまま住めないことが想定できるため、工事内容・費用などに対する不安の声もよくいただきます。

Q. リノベーション費用の負担を軽減できる補助金はある？

A. リノベーション費用の負担を軽減できる補助金を、国・自治体がそれぞれ実施しています。

特に以下のリノベーション内容は補助金を活用しやすいため、リノベーションを依頼する施工業者を決めたら、早い段階で補助金活用の相談もしておくのがベストです。

• 断熱性向上リノベーション
• 省エネ性向上リノベーション
• 耐震性向上リノベーション
• 子育て対応リノベーション
• 多世帯同居対応リノベーション
• バリアフリーリノベーション

Q. 築100年の家のリノベーション内容を決める方法を知りたい

A. まずはご自身・ご家族の希望・予算を決めて、リノベーション会社に明確に伝えてください。

現地調査を実施したうえで、リノベーション会社が、ご希望・予算のバランスを考慮しながらリノベーションプランを提案します。

Q. リノベーション済みの古民家物件なら長く快適に暮らせる？

A. リノベーション済みの古民家物件は、「デザイン性だけ整えたのか」「耐震性・断熱性なども考慮したリノベーションをしたのか」で、将来の寿命が大きく変わります。

リノベーション済みの古民家物件は、工事内容を詳しく確認したうえで、購入を検討してください。

Q. 先祖から受け継いだ古民家のリノベーションを任せる業者の選び方は？

A. リノベーションを任せる業者を選ぶ際の最も重要なポイントは、「古民家再生の実績」です。

古民家と現代の家はまったく違うため、最適なリノベーションプランの組み立て・施工をするためには、伝統工法のメリット・デメリットを熟知したうえで、現状を正しく把握する知識・施工技術などが必要です。

古民家再生の実績が豊富なリノベーション会社であれば、一定の知識・施工技術を期待できます。

Q. 築100年の家はリノベーション前後であと何年住める？

A. リノベーション内容によりますが、適切なリノベーションを実施してこれからもメンテナンスを継続していくことで、さらに数十年〜100年といった長期にわたって住める可能性があります。

古民家物件に関するQ&A

ヴィンテージ木ここちは物件探しの段階からサポートをご依頼いただけるため、古民家物件に関する質問も多くいただきます。

Q. 築100年の家の固定資産税はいくら？

A. 築100年の家は、固定資産税を計算するもとになる「建物評価額」がゼロに限りなく近づいています。

そのため、同立地に家を新築するよりも固定資産税が安いのが一般的です。

ただし、固定資産税の額は立地・リノベーション内容などによって決定されるため、詳しくは自治体へ確認が必要です。

Q. 築何年から古民家になるの？

A. 古民家となる年数の法的な定義はありませんが、一般的には築50年以上の伝統工法の家が古民家と呼ばれます。

まとめ

築100年の家は、リノベーションによってまだまだ住める可能性があります。

ただし予測されている大地震発生時に命を守る対策・古い家特有の寒い・暑いなどを解消する対策など、住環境を改めて見直し、適切なリノベーションを実施する必要があります。

今回紹介してきた情報を、古民家でご自身・ご家族が理想の暮らしを送っていくためのリノベーションプランに活用していただけると幸いです。